El Pleno del Parlamento de Navarra ha aprobado hoy, con los votos a favor de Geroa Bai, EH Bildu, Podemos-Ahal Dugu e I-E, la abstención de PSN y los votos en contra de UPN y PPN, la Ley Foral por la que se adoptan medidas de apoyo a los ciudadanos y ciudadanas en materia de vivienda.

La Ley Foral presentada por los G.P. Geroa Bai, EH Bildu, Podemos-Ahal Dugu y la A.P.F. Izquierda-Ezkerra tiene por objeto “hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada mediante el fomento del alquiler protegido y la rehabilitación en función de las necesidades de toda la ciudadanía.

La Ley, en cuya elaboración ha participado el Servicio de Vivienda del Departamento de Derechos Sociales, pretende modificar la actual legislación, con el fin de promover el derecho a una vivienda digna a todas las personas; impulsar el alquiler protegido a través de un descenso de los precios y la promoción de nueva vivienda; y facilitar otras actuaciones como la rehabilitación de edificios, flexibilizando los requisitos para acceder a ayudas o mejorando las subvenciones.

Otras medidas que se contemplan para “huir del modelo de la burbuja inmobiliaria” son estimular la promoción de nuevas viviendas a través de cooperativas, regular una nueva fórmula de tenencia como es la cesión en uso, favorecer la participación pública en el diseño de las políticas de vivienda y mejorar la eficiencia energética de los inmuebles.

En cuanto al fomento del alquiler protegido, la Ley prevé un descenso de las rentas de entre un 8,05% y un 14,67% respecto a los precios de 2015. Estas cuantías, que estarán congeladas durante 2017, se actualizarían conforme al IPC.

Así, el precio inicial máximo de renta aplicable a los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas protegidas sería en la Comarca de Pamplona de 5,40 euros el m2 útil de vivienda, de 60 euros para la totalidad de la superficie de garaje y de 2 euros el m2 útil de trastero y resto de anejos. En el resto de localidades navarras, el precio máximo de alquiler sería de 5,10 el m2 útil de vivienda, no estableciéndose variaciones para garaje y trasteros.

Igualmente, se establecen subvenciones de entre un 23 y un 30% para la promoción de viviendas nuevas en alquiler protegido, y se prevén subvenciones del 50% para las entidades locales que rehabiliten sus viviendas vacías para destinarlas al alquiler.

El texto establece también obligaciones para los arrendadores de vivienda protegida sobre la información que deben proporcionar a los y las inquilinas de los gastos de comunidad o similares. Por contra, la Administración deberá proporcionar al propietario de la vivienda toda la información que pudiera constar sobre sentencias que afecten al futuro inquilino en materia de vivienda (por impagos o destrozos) y convivencia vecinal.

Del mismo modo, se contempla que una vivienda pueda continuar siendo destinada al alquiler protegido aun cuando haya concluido el plazo. A tal objeto, se establece un margen de ocho meses para renovar la calificación.

Para acceder a la Bolsa de alquiler, será imprescindible que las viviendas estén en las condiciones mínimas necesarias, tanto en lo tocante al estado de conservación, como en lo relativo a la instalación eléctrica y al resto de dotaciones. No obstante, se mantiene la cláusula de garantía por si el propietario no estuviese en condiciones económicas de hacer los arreglos, en cuyo caso se podría pactar una rehabilitación previa, cuyo importe se iría descontando de las mensualidades a percibir.

Por otra parte, se encomienda al Gobierno de Navarra que impulse los acuerdos de colaboración con entidades financieras y con la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración bancaria (SAREB), con el fin de evitar el desalojo de familias y personas afectadas por el impago de la hipoteca, siempre que carezcan de alternativa propia de vivienda y se hallen dentro de los parámetros de acceso a VPO o en riesgo de exclusión.

A tal objeto, bien antes de imponer demanda judicial de ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler, bien antes de adquirir una vivienda que tenga por causa alguno de esos motivos, la entidad bancaria podrá ofrecer una propuesta de alquiler social o realojo razonable.

En cuanto a las subvenciones a promotores de vivienda de protección oficial, la Ley trata de evitar su lanzamiento allá donde no exista demanda o perviva un parque importante, de ahí la exigencia de al menos 100 solicitudes de alquiler por localidad, “salvo cuando sea el propio municipio o una sociedad pública la que promueva las viviendas o cuando el Alcalde/Alcaldesa lo autorice expresamente”.

El número máximo de viviendas arrendadas en cada promoción a personas jurídicas sin ánimo de lucro nopodrá exceder del 6%, si bien en el caso de promociones con pocas viviendas (16 o menos) se permitirá una.

A propósito de la Directiva Europea que obliga a partir del 31 de diciembre de 2020 a que todos los edificios nuevos tengan un consumo de energía “casi nulo”, la Ley adelanta al 1 de enero de 2017 el cumplimiento de tal exigencia, en el caso de viviendas protegidas promovidas por sociedades públicas. En ausencia de definición nacional de edificio de consumo casi nulo, se admitirá el cumplimiento de los estándares o certificaciones más reconocidos que acrediten necesidades de energía muy reducidas, equiparables a las contenidas en las definiciones existentes a nivel europeo.

En cualquier caso, los proyectos de viviendas protegidas que se presenten para su calificación provisional a partir del 1 de enero de 2018, deberán obtener como mínimo un nivel A de idoneidad energética. Desde el 1 de enero de 2019, de conformidad con la Directiva, deberán cumplir ya los requisitos para ser edificios de consumo de energía casi nulo.

Del mismo modo, se ha convenido que la información y publicidad sobre las características materiales de las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de adquisición y arrendamiento no deberán omitir datos esenciales y, en todo supuesto, “habrán de especificar si se encuentra en fase de proyecto”. Además, se amplía de dos a cinco días el plazo mínimo para que los interesados puedan estudiar y examinar de antemano, con mayor detenimiento, el contrato de adquisición propuesto.

La Ley proyecta, a su vez, dar un impulso a la rehabilitación protegida de edificios y viviendas, incrementando las ayudas destinadas al efecto entre un 5% y un 40%. Asimismo, se prevé suprimir el requisito de no disponer de otra vivienda para acceder a las ayudas por rehabilitación y mejorar las cuantías. Y se advierte de que, caso de estar obligado, la calificación como actuación protegible exigirá estar en posesión del informe de Evaluación de Edificios.

Del mismo modo, se extiende la posibilidad de financiación no sólo a la mejora de las envolventes térmicas, sino también a la optimización de la eficiencia de las instalaciones térmicas centralizadas de edificios, así como a las actuaciones en materia de accesibilidad, apartado en el que se precisa que las plataformas elevadoras no cabinadas y los ascensores de dimensiones inferiores a 70 centímetros de ancho por 90 de fondo no tendrán derecho a ayudas.

A ese respecto, se apunta que las mejoras térmicas y de accesibilidad serán susceptibles de estar financiadas por fondos estructurales de la UE, con independencia de que el porcentaje de subvención concedido a la comunidad sea inferior al 50%.

También se plantea mejorar las subvenciones dirigidas a determinados colectivos como mayores de 65 años y jóvenes, además de personas con discapacidad motriz grave, familias numerosas, víctimas de terrorismo y de violencia de género. A estas últimas, en consonancia con la Ley 14/2015 para actuar contra la violencia hacia las mujeres, se les garantiza el acceso a una vivienda.

Igualmente, la Ley busca disminuir la cantidad mínima que se debe gastar en las obras para que puedan ser subvencionables (de 6.000 a 2.000 euros), y establecer una línea de ayudas específicas para dotar de condiciones adecuadas a los inmuebles adquiridos bajo el Programa de Vivienda de Integración Social o que sean propiedad de familias perceptoras de la Renta de Inclusión Social.

Además, se prevén otras modificaciones, como ampliar a 120 metros cuadrados la superficie máxima de las viviendas rehabilitadas que se creen por adición o división de las existentes.

Por otro lado, la norma contempla la constitución de cooperativas de personas empadronadas en un municipio durante al menos el último año, para promover viviendas protegidas. Su adjudicación no se efectuaría a través del censo único de solicitantes, siempre que se construyan en localidades de menos de 10.000 habitantes (hasta ahora en localidades de menos de 3.000 vecinos) situadas fuera de la Comarca de Pamplona.

Otra novedad es la promoción de viviendas de protección oficial por asociaciones sin ánimo de lucro en régimen de cesión de uso. La propiedad del inmueble recaería de modo indefinido en la asociación y sus personas asociadas tendrían un derecho de uso indefinido, transmisible en caso de fallecimiento. Sería necesario aportar una cuota de entrada y pagar un canon mensual. La duración del régimen de protección será indefinida y tampoco será necesaria la adjudicación de las viviendas a través del censo único.

En otro orden de cosas, la Ley dispone la elaboración, con participación pública, de un Plan de Vivienda de Navarra y la creación del Consejo de la Vivienda de Navarra, un órgano consultivo en el que tomarán parte las principales empresas y asociaciones del sector.

La norma proyecta una serie de medidas dirigidas a facilitar el acceso a la vivienda a colectivos vulnerables, tales como otorgar más puntos en el baremo a las personas que han sufrido desahucios o la posibilidad de ceder viviendas a entidades locales o sin ánimo de lucro, para atender las necesidades que puedan surgir.

Según se estipula, los años de empadronamiento en un municipio ya no puntuarán a la hora de aspirar a la adjudicación de una vivienda de protección, ya sea en régimen de alquiler como de compra. Se esgrime que el derecho a la vivienda debe ser garantizado con independencia de los años que se lleve residiendo en un determinado lugar, ya que todas las personas empadronadas en Navarra deben ser tratadas en términos de igualdad.

Por último, se hace constar que el baremo y las reservas resultantes tras la entrada en vigor de la presente Ley Foral se aplicarán a los procedimientos de adjudicación de viviendas que se inicien a partir del 1 de marzo de 2017.

En el transcurso del debate efectuado en Pleno se han aprobado por unanimidad dos enmiendas in voce suscritas por todas las formaciones con representación en la Cámara.

La primera, relativa a la asignación de viviendas de protección oficial en régimen de alquiler, prevé la posibilidad de ejercer reservas para personas con necesidad de Viviendas de Integración Social y personas que determine el Servicio de mediación en materia de vivienda, de modo que, dado que la gran mayoría de promociones es anterior a la adjudicación por baremo recogida en la Ley Foral 10/2010, en cualquier momento (aplicable a la siguiente vivienda que se quedara vacante) se puedan satisfacer necesidades de cierta urgencia (desahucios o lanzamientos), también en el caso de familias con necesidades especiales.

La segunda in voce validada en Pleno otorga un plazo de seis meses, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, para que aquellos expedientes de rehabilitación que no hayan obtenido la calificación definitiva y contengan actuaciones de adaptación parcial a la normativa específica de accesibilidad universal puedan solicitar la modificación de las subvenciones concedidas, en el caso de que cumplan con los valores de tolerancias admisibles (DA DB-SUA/2) establecidos en la norma.

Según se explica, esta previsión afectaría a 30 expedientes, que engloban a 272 viviendas, y supondría un gasto máximo de 648.000 euros.

• www.parlamentodenavarra.es
• Publicación del Proyecto de Ley Foral (BOPN, nº 100, de 07-09-2016)
• Publicación de las enmiendas (BOPN, nº 142, de 30-11-2016)
• Publicación del dictamen (BOPN, nº 147, de 09-12-2016)