Ley Foral para el fomento de un parque de vivienda protegida y asequible

Publicada el Jueves, 23 de Junio de 2022

Ley Foral para el fomento de un parque de vivienda protegida y asequible

Aprobación en Pleno. Día 23 de junio 2022

El Pleno del Parlamento de Navarra ha aprobado con los votos a favor de PSN, Geroa Bai, Podemos-Ahal Dugu e I-E, la abstención de EH Bildu y el voto en contra de Navarra Suma, la Ley Foral para el fomento de un parque de vivienda protegida y asequible en Navarra.

La Ley impulsada por PSN, Geroa Bai y Podemos-Ahal Dugu tiene por objeto dotar a la Administración de nuevos mecanismos que, como la Calificación Indefinida de VPO, el Índice de Sostenibilidad de Alquileres (ISA) o el Registro de Contratos de Arrendamiento, puedan contribuir a generar vivienda protegida suficiente y asequible a partir de un diagnóstico real sobre los precios de los alquileres, punto de partida para tratar de definir y regular zonas de mercado especialmente tensionadas.

El Departamento responsable de la declaración de zona de mercado residencial tensionado, calificación que tendrá una vigencia de tres años prorrogable anualmente, redactará un plan específico en el que propondrá y calendarizará las medidas necesarias tratar, teniendo en cuenta las dinámicas demográficas y la situación socioeconómica de la población residente.

La declaración requerirá, entre otros, que el precio de compra o alquiler en dicho ámbito territorial haya experimentado en los cinco años anteriores un crecimiento acumulado de al menos un 5% superior al IPC de Navarra. Y que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, incluidos los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares.

Más allá de lo dispuesto en las cláusulas privadas de actualización, los contratos de arrendamiento suscritos con carácter previo a la declaración de zona residencial tensionada sólo podrán ser objeto de una subida máxima del 10% y siempre que en los dos años anteriores la vivienda haya sido objeto de rehabilitación, bien a nivel estructural, de eficiencia energética (debe acreditarse un ahorro energético el 30%) o accesibilidad.

Dicho incremento también será efectivo en contratos o prórrogas voluntarias para períodos de 10 o más años. Cuando el arrendatario sea una persona jurídica gran tenedor (propietario o usufructuario de 10 o más viviendas), la renta pactada no podrá exceder del límite máximo aplicable conforme al índice SARA. Todas estas cautelas regirán mientras dure la vigencia de la declaración de zona tensionada.

El Índice de Sostenibilidad de Alquileres (ISA) se configura como un sistema de regulación de precios de arrendamiento basado en una fórmula cuyo resultado es producto de multiplicar el valor de la vivienda (precio libre con reforma) conforme al Decreto Foral 334/2001, por un coeficiente que se determinará anualmente y podrá tener un valor distinto para localidades o zonas concretas. Cuando su valor sea igual a cero, se entenderá que no es de aplicación.

El valor mínimo del ISA para cualquier vivienda de Navarra con coeficiente distinto de 0 y cédula de habitabilidad en vigor será de 3.600 euros. El máximo, por el contrario, será de 1,5 veces el importe de la cuantía anual del Índice Sara para una unidad familiar de un solo miembro. (E-2)

En el caso de viviendas protegidas sujetas a limitaciones de precio de venta y renta, su ISA será idéntico al precio máximo de arrendamiento legalmente permitido. El primer coeficiente ‘j’ del ISA se determinará mediante orden foral en un plazo no superior a los tres meses desde la entrada en vigor de esta Ley.

Con carácter general, el régimen de protección de las viviendas protegidas tendrá una duración indefinida, también en el caso de las calificadas en cesión de uso. Por tanto, no se admitirá la descalificación anticipada de las viviendas protegidas y se abre la puerta a que también se pueda promover vivienda protegida en parcelas libres.

Bajo esas premisas, las VPO en régimen de arrendamiento con o sin opción de compra “mantendrán de forma indefinida algún régimen de protección pública”. No obstante, se destinarán al alquiler como mínimo 21 años desde su calificación definitiva. Transcurrido dicho período, podrán destinarse a la venta con los requisitos de acceso en propiedad en segunda transmisión a las viviendas protegidas y aplicando el precio máximo imputable a las viviendas de precio tasado. Estas mismas condiciones regirán también en el supuesto de que se hubiera ejercido la opción de compra.

Durante los cinco años siguientes a la aprobación de esta ley, cuando se trate de promoción de viviendas en régimen de alquiler sin opción a compra y edificadas sobre parcelas no reservadas a la promoción de VPO, la duración del régimen de protección no será inferior a 15 años. Dos años antes, deberá realizarse notificación expresa y personalizada a cada unidad familiar, explicando los precios que regirán una vez concluya el régimen de protección.

En ese marco y con el ánimo de racionalizar el cumplimiento de los estándares mínimos de reserva de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, se prevé que en los planeamientos urbanísticos de los municipios de la Comarca de Pamplona y de aquellos con una población igual o superior a 10.000 habitantes, los consistorios puedan reducir del 50% hasta el 30% el estándar mínimo de vivienda protegida. Exigirá justificar que dicha actuación urbanística resulta “inviable” y hayan transcurrido al menos cuatro años desde la publicación en el BON de la aprobación definitiva del Plan Municipal. Dicha voluntad deberá materializarse mediante acuerdo de Pleno (mayoría simple), que se elevará al Departamento para que emita un informe que, caso de ser estimatorio, deberá establecer el nuevo porcentaje en base al estudio municipal de inviabilidad.

El mismo procedimiento regirá en los municipios con población igual o superior a 2.000 habitantes e inferior a 10.000, en este caso para reducir la nueva capacidad residencial del 35% hasta el 10%. En uno y otro caso, el objetivo es “disponer de un porcentaje más importante de vivienda protegida destinada al alquiler”.

Por todo ello y con el fin de “lograr un parque de vivienda en alquiler homologable a otras zonas europeas”, el Gobierno de Navarra y las entidades locales orientarán el 75% los recursos disponibles a la promoción de vivienda en régimen de arrendamiento, dando preferencia a los colectivos más desfavorecidos. Hasta una tercera parte de esa oferta podrá incluir opción de compra.

Con ese afán, progresivamente y con carácter anual se ampliará hasta los 35 años la edad máxima para optar a la deducción por arrendamiento destinado a la emancipación.

En el apartado de vivienda colaborativa y apartamentos tutelados (para mayores), en el plazo de un año el Gobierno de Navarra deberá remitir al Parlamento (para su aprobación) un Plan que contendrá las condiciones legales para el fomento y construcción de este tipo de alojamientos, presentados “solución alternativa al modelo clásico de vivienda”.

Paralelamente, a fin de incentivar la cesión de viviendas en personas mayores o con discapacidad que, por sus condiciones, ya no pueden seguir viviendo en ellas, se contempla la exención fiscal de los rendimientos derivados del alquiler del inmueble que fuera la vivienda habitual, en el caso de las cedidas a bolsas o programas de alquiler que impulse la Administración Foral por parte de residentes en centros para la tercera edad o discapacitados.

De igual manera, se incrementan las bonificaciones a los propietarios que depositen su vivienda en la Bolsa Pública de Alquiler (60%) y a quienes arrienden por debajo del ISA (40%), siempre que registren el contrato en el Registro. En el primer supuesto, las Administraciones Públicas disponen de la vivienda y eligen el inquilino, de ahí la mayor deducción.

Por otra parte y con el propósito de “aumentar las posibilidades de adquisición de vivienda usada” por parte de menores de 35 años en municipios menores de 5.000 habitantes, a partir del 1 de enero de 2023 se subvencionarán esas operaciones (para vivienda habitual y permanente) de acuerdo con los mismos requisitos que en el caso de VPO. El precio de venta no podrá superar el establecido para las viviendas de protección oficial en segunda o ulterior transmisión. Los requisitos, cuantías y porcentajes de las subvenciones a conceder serán idénticos a los existentes para la adquisición de VPO nueva.

Conforme a lo anterior y con independencia de la edad y del municipio donde se ubique la vivienda, se permitirá la concesión de subvenciones en el caso de adquisición de VPO cuyo régimen de arrendamiento o arrendamiento con opción a compra haya finalizado, por parte de los titulares del último contrato protegido.

En cuanto al Registro de Contratos de Arrendamiento, se constituye como una extensión del Registro de Viviendas de Navarra y en el mismo deberán inscribirse todos los contratos de arrendamiento de vivienda ubicadas en Navarra. La inscripción se formalizará mediante la aplicación informática habilitada al efecto en la web temática del Gobierno de Navarra, en el plazo de un mes, a solicitud de la parte arrendadora. La parte arrendataria podrá formalizar la inscripción mientras el contrato esté vigente.

La alteración de las condiciones del contrato original obligará a la parte arrendadora a la modificación de la inscripción y a la emisión de un nuevo recibo. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento registrado, se procederá a la cancelación de la inscripción, previa acreditación de tal situación a cargo de la parte arrendadora.

La gestión del Registro, que deberá entrar en vigor en el plazo máximo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta Ley, corresponderá a la Dirección General competente en la materia.

Además de promover y primar la rehabilitación ecológica y de zonas vulnerables, la norma contempla también la posibilidad de expropiación de uso de vivienda deshabitada que sea propiedad de grandes tenedores o personas jurídicas. En este apartado, se reduce de dos años a uno el periodo de desocupación para que estos inmuebles puedan incorporarse al Registro de Viviendas Desocupadas que ha activado el Ejecutivo foral.

En lo que atañe a la rehabilitación, se ha agregado una disposición adicional para fijar una subvención equivalente al 75% del coste de las obras de rehabilitación, hasta un máximo de 60.000 euros, para adecuar inmuebles de entidades locales con vistas a su arrendamiento durante al menos los 15 años siguientes. Esa previsión alcanza también a los locales municipales (o de promotores públicos) necesitados de reforma para, previa obtención de la cédula de habitabilidad, poder cambiar su uso al de vivienda. Este condicionado podrá modificarse, actualizarse y revisarse periódicamente por Orden Foral.

En ese capítulo se contempla también el impulso de la rehabilitación del caserío en el ámbito urbano, de cara a conjugar su protección con su recuperación efectiva para usos residenciales, mediante el reparto en varias viviendas y su división horizontal de la propiedad.

Siendo la rehabilitación una “apuesta prioritaria, se ha resuelto que en el plazo máximo de un año se implantará un nuevo modelo de oficinas de rehabilitación, a fin de facilitar la asunción de un papel “proactivo” que contribuya a revertir el deterioro de determinados ámbitos urbanos, donde el riesgo de generar bolsas de pobreza y exclusión social” resulta evidente.

El nuevo baremo para la adjudicación a través del Censo de solicitantes de vivienda protegida se aplicará a los procedimientos de asignación que se inicien a partir del 1 de diciembre de 2022.

Finalmente, la proposición autoriza al Gobierno de Navarra para aprobar en el plazo de 24 meses un texto refundido en el que se integren, debidamente armonizadas, la Ley Foral 10/2010 del Derecho a la Vivienda en Navarra y demás normas modificadas y afectadas.

En el transcurso del debate efectuado en Pleno se han debatido y aprobado las tres enmiendas in voce presentadas por PSN, Geroa Bai, EH Bildu y Podemos-Ahal Dugu, dos de carácter técnico y otra de sustitución de la exposición de motivos. Las tres han recabado el apoyo de I-E, no así de Navarra Suma, que se ha abstenido en una de las técnicas y se ha opuesto a las otras dos.

Tras su admisión a trámite, la Ley Foral para el fomento de un parque de vivienda protegida y asequible en Navarra fue tomada en consideración el 3 de marzo y dictaminada el 14 de junio. Ahora, una vez aprobada, entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BON.